房地产行业“质效并举”锚定高

xinwen.mobi · 发表于 2025-10-22 10:15:22

房地产行业“质效并举”锚定高质量发展新模式
从规模扩张的“快车道”转向质效并举的“新航程”，中国房地产正经历一场深刻转型。

“十四五”期间，我国房地产行业经历了一场深刻的转型与升级：从规模扩张的“快车道”转向质效并举的“新航程”；从满足“居者有其屋”的基本保障，升华为实现“居者优其屋”的品质追求。

随着2025年“十四五”规划收官和“十五五”规划谋篇布局，房地产发展新模式加速构建，城市更新有序推进。

从“有没有”到“好不好”的新画卷徐徐展开——房地产行业正以更加稳健、更可持续的姿态，迈向高质量发展新阶段。

01 行业变革：从规模扩张到品质崛起
曾几何时，中国房地产企业热衷于规模竞赛，“高负债、高杠杆、高周转”模式大行其道。然而，随着市场供求关系发生重大变化，旧模式已难以为继。

2025年，房地产行业迎来了历史性转型的关键节点。

中国房地产业协会副会长王惠敏在近期的高品质住宅发展论坛上指出，当前房地产行业正形成 “三分天下”新格局——高品质住房、租赁保障住房和存量建筑优化。

这一新格局标志着行业本质的深刻转变。

政策层面也在发生显著变化。住建部提出的“以人定房、以房定地、以房定钱”要素联动机制，从根本上重构了市场运行逻辑。

这一机制通过人口变化精准匹配住房需求，再据此配置土地与金融资源，从源头破解了过去“供地-建房-库存”的盲目循环。

市场数据同样印证了这一转变。预计2025年全年商品房销售规模将维持在12-13万亿元区间，较峰值时期有所回落，但需求基础依然稳固——每年超千万人口进城、家庭小型化趋势以及改善型需求释放，支撑着市场的基本盘。

这种“总量趋稳”的特征，意味着行业已告别规模扩张的“黄金时代”，进入存量优化的“白银阶段”。

02 品质升级：“好房子”成行业新赛道
随着行业逻辑的改变，“好房子”已不再是一句口号，而是成为房地产企业的新赛道和“销售宝典”。

2025年10月起实施的《甘肃省“好房子”规划导则（试行）》，作为西北地区首部省级“好房子”专项规划导则，为新建住宅划定了“安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居”的新目标。

甘肃省住房和城乡建设厅相关负责人表示：“甘肃地处黄土高原、青藏高原和内蒙古高原交会地带，生态脆弱，气候多样，我们必须走出一条符合省情的‘好房子’之路。”

“好房子”标准正在成为实实在在的市场竞争力。在兰州，中海地产开发的“未来之境”项目，5个月内四开四捷，接连打破兰州楼市热销纪录。

令牌·云启项目负责人坦言，虽然采用浮筑楼板和三玻两腔隔音窗等措施使每平方米成本增加约300元，但消费者愿意为品质买单，销售好于预期。

今年10月17日，在浙江绍兴举办的2025年高品质住宅发展论坛上，中国房地产业协会和建筑标准设计研究院推出了《高品质住宅测评规程》，从建筑空间、住区环境、建造品质等6大维度进行测评。

该标准包含100项必选基础项与100项优选项，按优选项达标占比评一至三星级。

03 制度创新：从源头保障住房品质
制度创新是推动房地产高质量发展的重要保障。近期，多地出台新政策，从不同角度保障住宅品质提升。

西安市住房和城乡建设局发布新规，要求自2025年9月1日起，全市新建预售住宅必须执行“先验房后收房”制度。

这一规定从根本上改变传统收房流程，保障购房者权益。

西安市住建局表示，这一制度的最大亮点，是通过创新管理模式将住宅质量问题隐患化解在竣工验收交付之前，杜绝“带病交付”，从源头上减少质量问题及投诉。

江苏省则印发了《江苏省住宅工程品质提升行动方案》，将在全省开展住宅工程品质提升行动。

该方案明确提出，至2027年底，行动各项措施全面落地，长效工作机制形成，工程质量缺陷投诉数量下降30%以上，住宅工程品质明显提升。

在信息透明方面，江苏力求住宅项目工程质量信息公示制度全覆盖，同时引入“透明工厂”理念，让购房人通过微信公众号、小程序等，从图片、视频中实时了解房屋建设进展和质量情况。

04 区域差异：分化市场下的应对策略
在房地产高质量发展过程中，区域分化成为最显著的市场特征。

一线及强二线城市凭借人口持续流入与产业优势，展现出强劲韧性：深圳新建商品住宅库存去化周期仅8.3个月。

上海外环外项目在政策优化后去化明显加快，这些城市的改善型住房、绿色智能住宅成为成交主力。

与之形成鲜明对比的是，三四线城市深陷“总量过剩+结构错配”的困境，库存占全国比重超70%，去化周期高达47.6个月。

针对不同地区的特点，各地正在探索符合本地实际的高质量发展路径。

甘肃的《导则》将全省划分为河西走廊、兰白都市圈、陇中陇东、陇南山地、甘南高原五大风貌区，提出差异化建筑指引。

例如，兰白都市圈鼓励发展立体生态住宅，与当前市场上热推的“四代宅”项目相呼应；甘南高原则探索低密度特色住宅，保护草原生态和民族文化。

这种“一区一策”的思路，避免了“千城一面”，让“好房子”既现代又富有地方韵味。

05 企业转型：从开发商到城市运营商
面对行业变革，房地产企业的生存逻辑也在发生根本性转变。

头部房企率先完成转型，万科、保利等企业聚焦“开发+运营+服务”一体化模式，将长租公寓、养老地产、产业园区等新赛道纳入核心业务。

物业服务收入占比持续提升，抗周期能力显著增强。

行业集中度加速提升，市场出清进入深水区。2024年TOP50房企销售额占比已达58.3%，较2020年提高12.1个百分点。

预计2028年TOP30房企市场份额将超过50%。

融资资源的分化进一步推动了这一趋势：国企新增融资占比达86%，华润置地融资成本仅2.71%，而民营房企债券融资同比下降20%。

这种“轻资产、重运营”的转型，标志着行业从资本密集型向“资本+服务”复合型业态演进。

宝业集团总经理庞巍祥在2025年高品质住宅发展论坛上介绍，作为建筑工业化集成和建筑节能领域的标杆企业，宝业通过需求端节能研究、参与华为建筑开源鸿蒙系统发起、推动一带一路标准输出，不断探索建筑业的高质量发展路径。

06 未来展望：风险与机遇并存
2025年后的房地产市场，在明确的发展路径中仍面临多重风险挑战。

地方财政对土地出让的依赖度尚未根本改观，部分城市土地出让收入降幅超30%，形成“财政压力-市场波动”的联动风险。

金融领域的风险传导仍需警惕，尽管“白名单”制度缓解了优质房企流动性，但65家典型房企中多数民营房企现金短债比小于1，资产折价处置可能引发连锁反应。

但风险中蕴含着结构性机遇。在政策引导下，保障性住房建设与城市更新构成双重增量市场。

“平急两用”公共基础设施建设带动周边配套升级，为核心城市群的卫星城创造了新需求。

绿色低碳转型催生千亿级市场，从节能门窗、装配式建筑到碳资产管理，产业链上下游的技术升级空间广阔。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“构建房地产发展新模式是内涵式发展下的必然要求。未来房地产行业发展的重点将转向存量盘活和利用，将存量空间与人的需求、企业的需求、公共配套的需求结合起来。”

从一线城市绿色智能住宅的热销，到兰州“四代宅”项目的备受追捧；从西安“先验房后收房”的制度保障，到江苏住宅品质提升的全面行动，中国房地产正在经历一场静悄悄的革命。

在政策引导、行业转型和市场需求的多重驱动下，质效并举的高质量发展已成为不可逆转的行业趋势。

正如甘肃省一位房企负责人所言：“《导则》给了我们明确的方向。” 这场从“有房住”到“住好房”的深刻变革，不仅重塑着行业格局，更影响着每一个人对家的梦想。

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