近期，公募REITs市场呈现回暖态势，其长期配置价值也日益凸显。具体情况如下： 市场回暖表现指数上涨：9月4日，中证REITs全收益指数涨0.42%，多只公募REITs涨幅超2%。其中，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%。8月25日—8月29日，中证REITs全收益指数涨幅为1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点。发行提速：在资金面高热度叠加常态化发行政策的共同推动下，公募REITs发行提速。8月28日，华夏首创奥莱REIT在上海证券交易所上市；8月24日，华夏基金发布公告称，华夏大悦城商业REIT计划募集期为2024年8月27日至8月29日；8月22日，博时基金发布公告称，博时津开产园REIT公众发售部分于8月21日提前结募。 长期配置价值凸显的原因分红优势显著：公募REITs分红基础为年度可供分配金额，不仅包含利润，还包含折旧与摊销、调整项，且分红为现金形式，分配比例在90%以上。2024年全市场分红总额达83.87亿元，21只产品分红收益率超5%，其中高速公路类项目平均分派率超过7%，显著高于十年期国债收益率。资产配置功能独立：REITs与股票、债券等传统资产的相关性较低，能够帮助投资者实现资产配置的多样化，降低投资组合的风险水平。在债券市场利率中枢下行背景下，REITs或将成为长期资金重要配置方向。底层资产基本面良好：暑期高速公路流量改善、仓储物流空置率维持低位、消费基础设施客流恢复，多数REITs全年业绩兑现仍有保障。中金公司REITs研究团队建议关注基本面预期较强的板块，如保租房、消费、市政环保等，以及基本面边际企稳且租户结构稳定的部分仓储和高速项目。估值回归合理区间：截至8月20日，全市场REITs分派率中位数约为5.5%，相对6月末抬升40-60BP；平均P/NAV回落至1倍附近，约三分之一的项目价格回到净值下方，整体估值具备吸引力。
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