近期，公募房地产信托基金（REITs）市场呈现回暖态势，其长期配置价值也日益凸显。以下是具体分析：市场回暖表现：9月4日，中证REITs全收益指数涨0.42%，多只公募REITs涨幅超2%，其中招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%。8月25日—8月29日，中证REITs全收益指数涨幅为1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点。市场回暖原因 政策支持：政策层面不断释放利好，如证监会发布相关指引明确REITs的权益属性，有助于调和REITs长期资产配置与机构行为考核短期化的矛盾，推动配置型资金入市。此外，《金融“五篇大文章”指导意见》等文件明确支持清洁能源、数据中心等领域发行，为底层资产注入长期增长动能。 底层资产表现稳定：部分类型的REITs底层资产表现出较强的抗跌性，如消费基础设施与仓储物流REITs，其现金流能见度更高，租户租期长、租金调升条款清晰，受宏观经济波动影响相对较小。同时，暑期高速公路流量改善、仓储物流空置率维持低位、消费基础设施客流恢复，多数REITs全年业绩兑现仍有保障。 市场风险偏好变化：上证指数突破3800点后宽幅震荡、10年期国债收益率区间盘整，股债均在关键点位反复博弈，资本市场风险偏好有所收缩。若后续风险偏好继续收缩，有利于支撑REITs市场平稳修复。长期配置价值凸显 高分红特性：根据监管要求，公募REITs每年至少将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。2024年全市场分红总额达83.87亿元，21只产品分红收益率超5%，其中高速公路类项目平均分派率超过7%，显著高于十年期国债收益率。 资产配置功能独特：公募REITs与传统股债相关性较低，能够实现资产的多元化配置，降低投资组合的整体风险。例如，2024年中证REITs全收益指数跑赢沪深300指数，消费类项目年化波动率仅0.46，低于股票市场平均水平。 市场发展前景良好：随着政策支持深化与市场生态完善，公募REITs市场有望持续扩容。常态化发行机制下，文旅、养老等新领域“首单”项目有望加速落地，底层资产类型将不断丰富，为投资者提供更多的选择。
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