根据上海市2025年8月25日发布的《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，符合条件的居民家庭在外环外购房不再受套数限制，这一政策自8月26日起正式施行。以下是政策的核心内容及影响分析： 一、政策核心内容1. 购房套数限制调整 外环外不限购：符合条件的居民家庭（包括本市户籍家庭、非沪籍连续缴纳社保或个税满1年及以上的家庭），在外环线以外区域购买新建商品住房和二手住房时，不再核查家庭名下住房套数，可自由购置多套房产。 外环内仍有限制：沪籍家庭在外环内限购2套住房，非沪籍家庭需连续缴纳社保或个税满3年方可在外环内限购1套。 单身购房政策统一：成年单身人士（无论户籍）按居民家庭政策执行，即外环外不限购、外环内限购1套（非沪籍需满足社保年限）。2. 配套政策支持 公积金贷款优化：购买二星级及以上绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15%，首套最高可贷184万元（多子女家庭216万元），二套最高可贷149.5万元；同时支持提取公积金支付首付款，且“又提又贷”不影响贷款额度计算。 商贷利率调整：商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套，银行根据市场情况灵活定价，预计二套房利率可下降40个基点以上，显著降低购房成本。 房产税减免：非沪籍家庭购买首套住房暂免征收房产税，购买第二套及以上住房时，按人均60平方米扣除免税面积后计算应纳税额。 二、适用条件与区域范围1. 购房资格要求 沪籍家庭：无需额外条件，直接享受外环外不限购政策。 非沪籍家庭：需提供购房之日前连续1年及以上的社保或个税缴纳证明（外环外），或连续3年及以上证明（外环内）。 特殊群体：多子女家庭可叠加公积金贷款额度上浮比例，首套最高可贷216万元。2. 地理范围界定 外环外区域涵盖浦东新区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、金山区、崇明区的大部分区域，以及徐汇区华泾板块、普陀区桃浦部分区域等。具体以上海外环线（S20）为界，环线以内为中心城区，以外为政策适用范围。 三、政策目标与市场影响1. 政策初衷 释放改善需求：通过放松外环外限购，盘活置换链条，缓解市中心购房压力，促进职住平衡。 激活外围市场：外环外是上海新房成交主力（占比超60%），政策旨在加快去化库存，带动区域房地产市场活力。 吸引人才落户：通过优化房产税减免规则，降低非沪籍家庭持有成本，增强城市吸引力。2. 市场即时反应 成交热度攀升：政策落地首日，闵行梅陇、宝山杨行等外环外新盘实现“日光”，二手房咨询量环比上涨14.5%-40%。 购房成本降低：以100万元商贷为例，二套房利率下降后，月供可减少约200元，30年累计节省超8万元。 置换链条打通：原需“先卖后买”的外地单身卖家，可通过新增购房资格实现“先买后卖”，减少抛售压力。3. 长期影响预测 区域分化加剧：外环外刚需和改善型需求集中，政策可能推动该区域房价企稳回升，而市中心房价受高端改善市场支撑保持稳定。 绿色建筑受捧：公积金贷款额度上浮15%的政策，预计将引导市场向二星级及以上绿色建筑倾斜，促进房企产品升级。 四、操作建议与注意事项1. 资格核验要点 - 非沪籍家庭需提前准备社保/个税缴纳证明，成年单身人士需提供婚姻状况声明。 - 购房时需明确房产坐落位置是否属于外环外，可通过“上海发布”等官方渠道查询区域划分。2. 贷款策略选择 - 优先选择绿色建筑项目以享受公积金贷款额度上浮优惠。 - 商贷利率市场化后，建议多比较银行方案，争取更低利率。3. 房产税申报提示 - 非沪籍家庭首套住房需在办理产证后及时申报免税，第二套及以上住房需合并计算家庭全部住房面积，按人均60平方米扣除免税面积。此次政策调整是上海近年来力度最大的楼市松绑举措，通过“不限购+金融支持+税收减免”的组合拳，精准释放改善需求，同时兼顾区域平衡发展。对于有置换、投资或长期居住需求的家庭，外环外市场将成为政策红利的核心受益区域。
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